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Plusvalía municipal al vender. Cuándo no se paga y cómo reclamarla.
Si vende un piso o un terreno por menos de lo que le costó, no paga plusvalía. Si ganó poco, puede pedir que se calcule sobre la ganancia real. Y si ya pagó de más, en muchos casos todavía puede recuperarlo.
- Quién paga
- El vendedor
- Plazo para declararla
- 30 días hábiles
- Precio
- Desde 350 € + IVA
Quién paga y en qué plazo
En una venta paga quien vende. Si el vendedor es una persona que no reside en España, la paga el comprador en su lugar. En una herencia o una donación paga quien recibe el inmueble.
Hay que declararla en el ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la venta o la donación, y en seis meses, prorrogables hasta un año, si es una herencia. Cada ayuntamiento decide si la calcula él o si la tiene que autoliquidar usted.
Cuándo no se paga
Desde noviembre de 2021 no se paga si el terreno no ha ganado valor. Se comparan el precio de venta y el de compra que constan en las escrituras, o el valor que haya comprobado la Administración si es mayor, sin contar gastos ni impuestos. Si hay construcción, solo cuenta la parte del suelo: la proporción entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total, que figura en el recibo del IBI.
No basta con dejar de pagarla. Hay que declarar la venta en el ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y de venta para acreditar que no hubo ganancia.
Dos formas de calcularla
| Método | Cómo se calcula |
|---|---|
| Objetivo | El valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años que tuvo el inmueble, con un máximo de 20. Lo fija cada ayuntamiento dentro de un máximo legal. |
| Real | La ganancia real del suelo: la diferencia entre lo que costó y el precio de venta, en la proporción que corresponde al suelo. |
Se paga por el que dé menos, pero el método real hay que pedirlo. Sobre esa base el ayuntamiento aplica su tipo, que no puede superar el 30 %.
Los coeficientes máximos han cambiado varias veces este año, y un real decreto-ley del 6 de octubre de 2026 fija una tabla nueva que el Congreso todavía tiene que convalidar. Antes de pagar conviene comprobar cuál aplica su ayuntamiento.
Recuperar lo pagado de más
| Cómo la pagó | Qué se presenta | Plazo |
|---|---|---|
| Autoliquidación: la calculó usted o su gestoría | Solicitud de rectificación | 4 años desde que terminó el plazo para declararla |
| Liquidación: se la calculó el ayuntamiento | Recurso de reposición | 1 mes desde la notificación |
Las ventas anteriores al 26 de octubre de 2021 tienen límites. Solo se pueden revisar si ya se había reclamado antes de esa fecha, si no hubo ganancia o si el impuesto superó la ganancia real.
Qué hacemos
Comparamos sus escrituras con el valor catastral, calculamos la plusvalía por los dos métodos y preparamos la declaración de que no hubo ganancia, la petición del método real o la reclamación para que le devuelvan lo pagado de más, con sus intereses. Si la vivienda era heredada, lo vemos en plusvalía en una herencia.
¿Va a vender o ya pagó la plusvalía? Lo revisamos sin coste y le decimos si puede pagar menos o recuperar algo.
Revisar mi casoPreguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía en una compraventa?
El vendedor. Solo si es una persona que no reside en España la paga el comprador, como sustituto del vendedor.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No, siempre que lo acredite con las escrituras de compra y de venta al declarar la transmisión en el ayuntamiento.
¿Qué valor se toma si heredé o me donaron la vivienda?
Como valor de adquisición, el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones o de Donaciones.
¿Qué pasa si no la declaro a tiempo?
Si la presenta tarde por su cuenta, se aplica un recargo que crece con el retraso. Si el ayuntamiento la detecta antes, puede además sancionar.
¿Hay alguna venta exenta?
Sí. Por ejemplo, la dación en pago de la vivienda habitual o su ejecución hipotecaria, si el deudor no tiene otros bienes para pagar la deuda.
¿Cuánto cuesta?
Cada escrito tiene un precio cerrado desde 350 € + IVA. El estudio inicial no tiene coste.
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Actualizado el 19 de octubre de 2026. Fuentes oficiales: Ley de Haciendas Locales, arts. 104 a 110, Real Decreto-ley 26/2021, Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, Real Decreto-ley 29/2026. Información orientativa: cada caso se revisa de forma individual.